问:
我读到，随着新税法的实施，房屋净值信用额度的利息不再可以抵扣。这是真的吗?
答:
问得好，自从新税法通过以来，这个问题一直困扰着注册会计师和税务专家。国税局终于把事情搞清楚了。这对那些考虑使用房屋净值信用额度(HELOC)融资进行房屋改造的房主来说是个好消息。虽然我们不能提供税务建议，但我很高兴地报告，国税局刚刚在最近的咨询中确认，HELOC支付的利息仍然可以免税…在某些情况下。
随着2017年12月通过的《2017年减税和就业法案》(Tax Cuts and Jobs Act of 2017)， HELOC减税的命运变得不确定。虽然利息扣减在2026年之前确实被暂停了，但有一个很大的漏洞:如果你用借来的HELOC资金“购买、建造或大幅改善”抵押贷款的房屋，你仍然可以扣减利息。
以下是一些可能使贷款利息得以扣除或不能扣除的开支例子:
可扣除的
- 构建一个加法
- 厨房装修
不扣除
- 个人生活费用
- 还清信用卡债务
一个HELOC利息扣除的例子
这是它在实践中可能看起来的样子。假设你在西雅图拥有一套价值80万美元的房子，抵押贷款余额为35万美元，利率为3.25%。也许你的厨房需要15万美元的装修，你想利用你在家里的大量资产。你可以进行“套现”再融资，用这笔钱来支付改善的费用，但这样你的全部余额就会受到今天更高的利率的影响。
另一个选择是申请一架价值15万美元的直升机。这将允许你保持你的低利率的原始抵押贷款。然后你会定期利用你的信用额度来支付你的装修费用。你的HELOC和你的原始抵押贷款的利息都是可扣除的，但不超过下面列出的限额。
按揭利息扣除限额
你可能听说过，新税法降低了抵押贷款的利息减免限额，这是真的。以下是美国国税局的声明:
从2018年开始，符合条件的住房贷款75万美元，纳税人只能扣除利息。已婚纳税人单独申报的最高限额是37.5万美元。这低于此前100万美元的上限，已婚纳税人单独申报纳税时的上限为50万美元。
请记住，以上的限制是为了总计符合资格的抵押贷款债务。因此，如果你有一个50万美元的抵押贷款余额，你拿出一个25万美元的HELOC来资助一个改造，你将达到限额，不能扣除额外抵押贷款债务的利息。
参见:房屋净值贷款的利息根据新法律通常仍可扣除(国税局)
IRS提供了以下示例:
示例1:2018年1月，一名纳税人申请了50万美元的抵押贷款，购买了一套公平市场价值80万美元的主屋。2018年2月，纳税人申请了一笔25万美元的房屋净值贷款，对主屋进行扩建。这两笔贷款都是由主房屋担保的，总额不超过房屋的成本。由于两笔贷款的总额不超过75万美元，因此所有支付的贷款利息都是可扣除的。但是，如果纳税人将房屋净值贷款收益用于个人支出，如偿还学生贷款和信用卡，那么房屋净值贷款的利息将不能扣除。
示例2:2018年1月，一名纳税人申请了50万美元的抵押贷款来购买主屋。这笔贷款由户主担保。2018年2月，纳税人拿出25万美元贷款购买度假屋。这笔贷款以度假屋作担保。由于两项抵押贷款的总额不超过75万美元，因此两项抵押贷款所支付的利息都是可扣除的。但是，如果纳税人用25万美元的房屋净值贷款购买度假屋，那么房屋净值贷款的利息是不能扣减的。
示例3:2018年1月，一名纳税人申请了50万美元的抵押贷款来购买主屋。这笔贷款由户主担保。2018年2月，纳税人拿出50万美元贷款购买度假屋。这笔贷款以度假屋作担保。因为两笔抵押贷款的总额都超过75万美元，并不是所有的抵押贷款利息都是可抵扣的。所支付利息总额的一定比例是可扣除的(见出版物936)。
虽然每个人的情况都不一样，我们不能提供税务建议，但我希望这篇文章能给你提供一些在最近税法修改后的选择。想了解更多关于你支付的抵押贷款利息是否可以抵扣的信息，请访问美国国税局网站并咨询税务专家。
