一个本文版本出现在西雅图时报上。
业主有许多不同的方式为房屋改造项目融资，从使用储蓄到从401k贷款到银行贷款。继续读下去，了解10种最常见的方式来支付你的梦想改造，并获得我们在西雅图地区的前4名建筑贷款融资联系人名单。
在我们开始之前，让我们停下来想想改造成本和你应该期望的项目价格。近年来，装修费用飞涨。在大流行之前，与一家成熟的设计建造公司进行浴室改造可能需要3万至6万美元。如今，成本几乎翻了一番。我们在另一个博客上写了关于成本上升的文章点击这里查看。
同样重要的是要提到如何找到你的改造将花费多少。我们的网站上有一些价格指南，可以为您提供我们最近完成的类似项目的平均成本。任何值得信赖的承包商都应该在最初的谈话中为您提供一个高水平的估计。最后-您将收到一个更接近的估计，具体到您的家庭在家访期间。一旦你知道你需要多少钱，那么你就可以直接开始寻找这些资金。
权衡你的选择
1.通过再融资
在西雅图，近年来房价急剧上涨，许多房主发现自己愉快地坐拥相当多的房屋净值。再加上目前的利率，这意味着对许多人来说，套现再融资是有意义的。你需要让专业人士对你的房子进行评估，大多数银行愿意借给你高达80%的房屋价值，减去你还欠的抵押贷款。
- 为改造提供现金再融资的好处:你可以一次付清这笔钱，不必处理复杂的提款手续。如果你以高利率为旧的抵押贷款再融资，你最终会得到一个固定利率可能更低的新抵押贷款。你支付的利息可能是免税的。
- 为改造提供现金再融资的缺点:你将用你的房子作为抵押来获得一笔更大的贷款。你必须支付成交费用，通常是几千美元。(然而，你有时可以通过选择略高的利率来避免预付交易费用。)如果你需要贷款超过房屋价值的80%，你可能仍然能够做到这一点，但预计要支付约1%的PMI(私人抵押贷款保险)。你的可用资产可能不足以支付改造的全部费用。
2.房屋净值信贷额度
HELOC也使用你的房屋作为抵押，但允许你保留原来的抵押贷款，如果你在几年前利率极低的时候融资，这是很好的。HELOC从一个提取期开始(通常是十年)，在此期间，你将拿出钱来支付你的改造或其他任何你选择的费用，并且只支付利息。接下来是还款期(通常是10到15年)，在这段时间的开始，你的月供将随着你开始偿还本金而上升。一般来说，HELOC最高可达房屋价值减去你仍欠抵押贷款的85%。
- HELOC用于改造的优点:heloc是一个非常灵活的选择。如果你不确定你需要借多少钱来改造，HELOC允许你只借你最终需要的东西。与套现再融资不同，你只需要为迄今为止所借的金额支付利息。你可能不需要支付结案费。此外，如果你用现金买了你的房子，你拥有它，那么你可以借的金额将是最大的。
- HELOC用于改造的缺点:当你的还款期开始时，更高的月供可能会让你大吃一惊。利率可能是可变的，这也会影响你的月供。你可能无法借到足够的资金来覆盖你的全部改造范围。如果你的债务接近你的房屋价值，这可能不是最好的选择。
3.房屋净值贷款
也称为二次抵押贷款，这是另一种以房屋为抵押的贷款。它很像HELOC，只是你将一次性借款固定金额，而不是信用额度。
- 用房屋净值贷款进行改造的好处:你可以保留原来的抵押贷款，如果利率很低，这可能是有益的。利息支付可以免税。你不需要处理复杂的抽签时间表。
- 用房屋净值贷款进行改造的缺点:利率可能比套现再融资要高。因为你必须一次性支付，所以从第一天起你就需要支付全部金额的利息。如果你的改造最终花费比预期的多或少，你就没有借款的灵活性。成交费用，你的利率可能会有所变化。
参见:你应该使用房屋净值贷款或信用额度进行改造改进吗?(Lendedu)
4.改造建设贷款
如果你正在进行重大的装修，并且你的房子没有足够的资产来支付他们，你可能想要探索建筑贷款。这些是短期贷款(通常是一年)，一旦工作完成，你需要再融资为抵押贷款。一些贷款机构提供从建筑到永久(C-PERM)在施工结束后成为您永久贷款的贷款，不需要再融资。
- 改造工程贷款的优点:用于改造的建筑贷款的主要优点是它扩展了您的借款潜力。银行会向你的设计建造团队索要图纸、规格和建筑预算，并在改造完成后根据房屋的未来价值对其进行评估。你通常可以获得较低的固定利率，而且你的利息支付可能是免税的。
- 改造工程贷款的缺点:它将要求你为你现有的抵押贷款再融资，如果你目前的固定利率很低，这可能是不可取的。在贷款被批准之前，你需要选择一个承包商并完成你的计划。我建议你找一个对这类贷款有经验的银行家或经纪人，因为并不是所有的贷款机构都有这样的规定。参见:顶级西雅图建筑贷款联系人。此外，确保你的承包商有资格在你选择的银行贷款下工作。
5.FHA 20.3万贷款
这与装修贷款非常相似，但它们是由联邦住房管理局支持的。如果你发现你想买的房子需要大修，他们可能是一个不错的选择。与联邦住房管理局的其他贷款一样，你的首付款可以低至购买加维修价格的3.5%，还款期限最长可达30年，利息可以是固定的，也可以是可变的。
- 贷款20万3千翻修房屋的好处:低首付和相对较低的利率是主要的好处。在某些情况下，你可以在施工期间借钱支付另一套房子的租金。你最多可以借到房屋修缮后预计价值的110%。
- 贷款20.3万美元进行改造的缺点:这是一个非常规范的贷款项目，需要大量的文书工作。您需要解决您的房屋的任何健康和安全问题，并且您需要与了解203k工作的承包商合作。除了标准贷款发起费用外，您还必须支付抵押贷款保险费(MIP)和其他费用。参见:了解FHA 203k改善贷款(平衡)
6.联邦住房管理局第一产权贷款
这是联邦住房管理局管理的另一个贷款项目，可以通过银行和私人贷款机构获得。如果你需要修缮或添置房屋，你可以为单户住宅贷款至多2.5万美元。你不需要在你的房子有股权，但对于较大的贷款金额，你必须保证贷款与你的房子。
- Title 1贷款用于改造的优点:你的房子不需要资产净值。这些都是固定利率的贷款，可以在20年内还清。你不需要完美的信用来通过这个项目借款。
- Title 1贷款用于改造的缺点:25,000美元的限额可能只会覆盖你的部分改造成本。利率可能高于其他选择。需支付额外费用。
7.从401(k)计划中借款
动用你的退休账户会招致很多负面报道，但在某些情况下，这可能是一个不错的选择。很简单，你以相当低的“利率”(通常在4%左右)从自己那里借钱(最多5万美元)。然后，你将在五年内偿还本金，你所支付的“利息”将用来弥补你把钱投资到市场上可能获得的一些收益。当然，如果市场实际下跌或上涨的幅度小于你的利率，你的退休账户将会获利。这种类型的借款有一些细微差别，所以我建议你在开始之前咨询专家。
- 用401(k)贷款进行改造的好处:你的利率可以比个人贷款低。审批过程相对较快，甚至不会出现在你的信用报告上。
- 用401(k)贷款进行改造的缺点:你的贷款上限是5万美元，而且还款时间表比其他类型的贷款要快。你需要一个明确的计划来偿还自己，因为你不想冒险永远耗尽你的退休账户。参见:有时候从401(k)养老金中借钱是值得的(Investopedia)
8.反向抵押贷款
这是一个我们不经常看到的选择，但如果你62岁或以上，并且在你的房子里建立了大量的资产，它可能对你有用。与HELOC一样，这是一种以房屋为担保的贷款。主要的区别是，你不需要在你的一生中支付利息或本金。所有的利息都被纳入贷款，在你死后偿还。剩下的股权都留给你的继承人。
- 用反向抵押贷款进行改造的好处:这是一种获得房屋权益的方式。在你的一生中不会有任何付款到期。
- 用反向抵押贷款进行改造的缺点:这会减少你遗产的价值，留给你继承人的资产更少。费用可能比传统的抵押贷款要高。
9.个人贷款
也许是最后的贷款选择，个人贷款是由你的银行发放的无担保贷款。它的期限通常较短，利率可能很高。
- 使用个人贷款进行房屋改造的好处:如果你和银行有长期的合作关系，申请个人贷款或信用额度可能并不复杂。你通常可以很快拿到钱。
- 用个人贷款翻修房屋的缺点:因为这笔贷款没有担保，利率可能会很高。你可以通过投资组合担保贷款来缓解这种情况。你没有那么长的时间来偿还它，这使得它更好地作为过桥贷款，直到你能获得更永久的融资。
10.现金
说到简单和较低的长期成本，现金才是王道。许多客户出售房地产或利用储蓄、股票期权、奖金、投资和其他来源为他们的部分或全部改造提供资金。如果你最终与一家设计建造公司合作，那么你将有更多的时间可以节省。从你进行上门拜访的那一天开始，你会收到一个高水平的估计，直到施工开始节省建造项目的成本，如果你的估计比你预期的要高，你就可以节省成本。
- 现金装修的好处:资金很容易获得，随时可用。不收取贷款费用或利息。
- 现金装修的缺点:许多人根本没有足够的现金来进行大的装修。将现金从其他投资中撤出是有机会成本的，特别是如果你在市场上获得了良好的回报，并且你有资格获得低息贷款。出售股票或其他证券是应纳税的。
11.房利美住房贷款
这个计划允许你用新的第一笔抵押贷款来资助你的房屋改造。您可以批准的金额是基于您的房屋的“完成”评估价值。
- 房利美房屋贷款的支持者：对于那些希望借款少于传统建筑贷款所需的最低金额，但又没有足够的股本来进行现金再融资或HELOC的房主来说，这是件好事。
- 房利美按揭贷款的缺点:与其他选择相比，它可能会带来更高的交易成本、更高的利率和更多的文书工作。你的贷款额度也有上限(符合标准的贷款为453,100美元，高余额的贷款为667,000美元)，这可能会限制你在西雅图等高房价地区的选择。
展望未来
正如你所看到的，有很多可供选择的房主寻求资金改造。可能值得探索几种选择(或多种选择的组合)，以确定哪种适合您的情况。根据你的经济状况，我建议你在开始探索改造选择的同时，和你的银行家或经纪人谈谈。从一开始就知道你有多少资金可以使用，这将有助于使设计过程更顺利，并让你避免任何不愉快的意外。
在CRD，我们已经帮助指导房主完成改造过程超过30年。虽然我们不能提供财务建议，但我们已经列出了一份简短的财务联系人名单，这些联系人已经帮助许多客户获得了资金。我们衷心推荐以下个人。如果你有兴趣谈论一个潜在的改造，或者如果你有任何关于如何融资改造的问题，我们很乐意提供帮助。请给我们写封信。
顶级西雅图建筑贷款融资联系
肯·恩格尔伯特·
HomeStreet银行
核磁测井# 145531
联合街601号
98101年西雅图
253-552-2078(工作)
253-405-3090(细胞)
Ken.Engelbert@homestreet.com
史蒂夫·泰德洛
彭里斯房屋贷款公司
WA-CL # 713524
3933号华盛顿湖大道东北100号
柯克兰,佤邦
425-576-5461(工作)
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206-621-2599(传真)
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斯科特伍力
姆普夸银行
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会在任何昂普夸银行地点见面吗
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凯伦Hlinka
华盛顿白玉兰
NMLSR公司#410394
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西雅图,华盛顿州
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